4000万円の住宅ローン返済は年収800万以上ないと厳しい!

住宅購入は人生において最も大きなイベントの一つと言っても過言ではありません。それでは一体、平均的な住宅ローン額と言われる4,000万円を返済していくのに年収800万が必要なのはなぜでしょうか。

この記事では4000万円の住宅ローンと年収の関係を解説します。

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4000万円の住宅ローン返済には800万円以上の年収があると安心できる

結論からお話ししますと、4,000万円の住宅ローンを組むには800万円以上の年収があると安心であると言えます。年収800万円というと一般的には比較的高所得であり、あまり現実的でないと感じる人もいるかもしれません。

けれども、住宅ローンの月々の返済や頭金などを考慮すると、現実的には年収800万円以上の収入は確保しておくべきであると言えるのです。

そこでこの記事では、4,000万円の住宅ローンを組むのに年収800万円以上が必要である理由を説明していきます。

4000万円の住宅ローン返済に800万円以上の年収があった方が良い理由

理由・原因

ここでは、住宅ローンを組むために800万円の年収があった方が良い理由を整理します。住宅ローンと年収を考える時に重要な点は、年収と年収に占める返済額の大きさに気を配ることであり、そこから以下の2つのポイントに整理できます。

住宅ローンの適正年収倍率は5~6倍と言われている

住宅ローンの適正年収倍率は5~6倍と言われています。そこで比較的余裕があると言える5倍を目安とし、4,000万円の住宅ローンから年収を逆算した結果が800万円ということになるのです。

また6倍で考えると年収は666万6,667円となり、ここが適正年収の下限であるといえます。これ以上年収が低くなれば黄色信号であり、理屈上は毎月の返済が厳しくなるでしょう。

年収800万円ならば4000万円の住宅ローンの返済比率が20%を下回る

適正年収倍率を考える際には、年収に対する年間の返済額の割合が重要です。この割合のことを返済比率と呼び、適正な返済比率は20%、つまり年収の5分の1とされているのです。

4000万円のローンをほとんどの場合で最長となる35年の返済期間で返していくと設定すると、年間で135万円から140万円程度の返済が必要になります。それでも800万円の年収があれば返済比率20%を超えることはなくなるのです。

銀行の住宅ローン審査基準は年収の8倍までとされている

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適正年収倍率は5~6年なのですが、銀行の借入審査基準では年収の8倍まで貸し出してくれると言われています。なぜ適正と言われる金額を大きく超える貸し出しを行うのか、ここではその理由を整理して8倍の借入が安全かどうかを検討していきます。

年収の8倍までという基準がある理由

銀行の住宅ローンの中でも長期固定金利ローンについては、住宅金融支援機構へ債権を売却できるという仕組みがあります。この仕組みのおかげで、銀行は貸し出した直後に債権を売却することですぐに利益を確定させることができ、債務者が返済不可能になったとしても損害を被ることがありません。

結果として、適正年収倍率を超える8倍までの貸し出しを行う状態となっているのです。

年収500万円で4000万円の住宅ローンは返済がかなりきつくなる

年収の8倍まで借入出来るからといっても、年収500万円の方が4,000万円の住宅ローンを組むのは賢明とは言えません。先ほど返済比率をシミュレーションした際と同じ水準で考えると、年収500万円の場合は返済比率が28~30%ほどとなり、適正額の1.5近くの負担感で返済をしていかなくてはならなくなるのです。

年収800万円で4000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済プラン

プラン

先ほどより度々ご説明している返済のシミュレーションについて、ここで詳細にまとめておきます。2019年10月現在では住宅ローンの金利の最安値帯は1.090%ですので、こちらを基本としてシミュレーションした表が以下のものです。

<基本情報>
年収:800万円
ローン総額:4000万円
金利:1.090%
返済期間:35年

年間返済額 月ごとの返済額 返済比率 年収倍率
137万5,188円 11万4,599円 17% 5.0倍

返済比率、年収倍率共に適正値より低くなっており、やはり年収800万円あれば余裕を持った返済計画を立てることができると言えます。

年収500万円で4000万円の住宅ローンは無謀?

ここまでは4,000万円の住宅ローンを組むには年収800円ある事が理想であるとお話ししてきました。それでは収入が少なく、仮に年収500万円である場合に4000万円のローンを組むことは無謀なのでしょうか。

審査にそもそも通らない場合もある

無謀かどうかを検討する以前に、そもそも年収500万円では4,000万円のローン審査には通らない場合もあります。

銀行では年収の8倍までローン可能という話をしましたが、返済比率からすれば危険水準であることには変わりありません。いくら銀行が貸し出す住宅ローンとは言え審査は行われるため、一般的に考えてリスクの高い水準の借入申し出は通らない可能性があるのです。

住宅ローンの返済に追われ家計が苦しくなる

先ほどのシミュレーション表で数字だけを見れば、月々の返済額が11万4,599円なら年収500万円でもなんとか返済可能と感じるかもしれません。しかし年収800万円でも500万円でも、税金や光熱費、子供の教育費など毎月の生活にかかる固定費はそれほど変わりません。

年収500万円だとどうしても家計は苦しくなり、高額の借入を行うのは危険と言えるのです。

年収に不安がある場合でも4000万円の住宅ローンを返済するには?

4,000万円の住宅ローンを組むためには800万円が適正ではあるのですが、低い年収でもどうしても4,000万円のローンを組みたいという場合は、一体どうすれば良いのでしょうか。ここではポイントを3つ紹介いたします。

配偶者に連帯保証人になってもらう

まず考えられる方法としては、債務者の配偶者に連帯保証人になってもらうことが挙げられます。

例えば夫の名義で借入をして妻が連帯保証人となったケースでは、妻が子育て等の理由で退職したとしても債務者は夫なのでなんの問題も発生しないのです。その意味で、妻が退職する可能性があるのであれば配偶者に連帯保証人になってもらう方法が適していると言えます。

夫婦が共同で住宅ローンを組む

もう一つの方法としては、夫婦が共同で住宅ローンを組むことが挙げられます。

夫と妻がそれぞれローンを組むため、住宅ローン控除等の各種控除をそれぞれ別に受けられたりとメリットも多いのが特徴です。夫婦ともに退職せず共働きで生活していく可能性が高いのであればおすすめできる方法と言えます。

離婚した場合の住宅ローンに関する注意点

夫婦の世帯年収を基本として住宅ローンを組んだ場合、離婚する可能性も考えておかなくてはなりません。厚生労働省が平成21年度に発表した「離婚に関する統計」によると、離婚する割合が一番高いのは30~34歳、次に高いのが35歳~40歳であり、30代で離婚する確率が最も高いことが分かります。
(参照:厚生労働省HP

30代であればまだローンはほぼ残っているのが通常であるため、離婚の際には不動産の売却が基本になることをおさえておきましょう。

↑小見出しに関して詳しく説明をしてください。
(200文字程度)

4000万円の住宅ローンで年収以外に重要な要素

重要

4,000万円の住宅ローンを組むのには、一定以上の年収があることは必要不可欠ですが、それ以外にも大切な要素はいくつかあります。ここでは、4,000万円の住宅ローンで年収以外に大切な要素について紹介します。

ローンを組む際頭金を入れる

まず大切なのが、自己資金で頭金を入れ、残った金額に関し住宅ローンを組むことです。頭金を入れると月々の返済額や金利に関し有利なだけでなく(後程ご説明いたします)、早期に返済残額を減らすことにもつながります。

住宅ローンの返済は長期間になりますから、返済の過程で想定外のことが起こるかもしれません。万が一のことを考えて残金を早期に減らしておくことが大切なのです。

ローン返済を加えたライフプランを見直す

住宅は人生で最大の買い物です。4,000万円もの借金を長期に渡って返済することになるわけですから、返済生活を考慮したライフプランの見直しが重要になるでしょう。

人生の各段階では住宅以外にも様々な費用が必要になりますから、住宅ローンを組む段階で、バランスの良いしっかりとした計画を立てておくこと大切になります。

4000万円の住宅ローンで頭金を入れることのメリット

メリット

ここまでは頭金をまず入れることのメリットについてお話をしてきました。頭金の効果の中でも特に月々の返済額に与える影響は大きいため、ここでより詳細に紹介いたします。

頭金を入れると金利が安くなる場合がある

住宅の価格に対する住宅ローン借入額の割合を融資率と呼び、融資率が低くなれば金利が低くなる商品も存在します。頭金を最初に入れれば融資率を下げることができ、金利を下げる事にもつなげることができるのです。

金利が減れば、同じ借入額でも返済総額を減らすことができます。

借金総額が減り、月々の返済が楽になる

頭金を入れる意義は、単純に借入総額を減らすことにもあります。借入総額を減らすことができれば、月々の返済額も減らすことができるのです。当然だと感じるかもしれませんが、月々の返済額が減らせるということは、それだけ別の用途に回せるお金が増えるということです。

ライフイベント毎にお金はかかってくるものですから、もしもの時に回せるお金が少しでもあることは想像以上に大きいと言えます。また、そのお金で返済額を増額すれば、早期返済につなげることもできるのです。

年収800万円なら頭金はどれくらい入れたら良いか

頭金は1割程度を入れることが多い

住宅ローンを組む多くの人が、頭金は1割程度を入れているのが実態のようです。「フラット35利用者調査」の2018年度調査によると、資金調達方法における自己資金割合、つまり頭金比率の全国平均は以下のような割合でした。

注文住宅融資利用者 18.7%
土地付注文住宅融資利用者 10.9%
建売住宅融資利用者 8.5%

(出典:住宅金融支援機構HP「フラット35利用者調査」

4000万の場合は400万程度が目安になるでしょう。

30年後の収入を予測して頭金を入れよう

住宅ローンは長期間に渡って返済計画を立てるローンです。30年後の収入を考えると、将来収入が上がらなかったり、場合によっては下がる可能性だってあるかもしれません。悪い想像ばかりをしていてはいけませんが、ローンを組む時には最悪のケースも想定して返済計画を立てる必要があるのです。

それらを勘案して、住宅費用が収入の30%になるように調整し、頭金を入れるようにしましょう。

4000万円の住宅ローン返済には年収800万円以上が望ましい

一般的な住宅を手に入れるためには、4,000万円の住宅ローンを組むのが望ましいといえます。そして4,000万円の住宅ローン返済には一定の収入が必要であり、もしもの時も考慮して余裕を持って返済するためには年収800万円以上が理想となってくるのです。

もちろん、一概に800万円がなくては住宅を購入してはいけないというわけではありません。けれども年収800万円をマイホームを手に入れる上での一つの目安としていただけると良いのではないでしょうか。